2010年

    2020-06-09 15:39

    6000亩高尔夫别墅违建项目,能堂而皇之地存在背后是巨大的利益驱动。

    知情人告诉时代周报记者,贵阳保利公园2010项目的建设,实际上得到了有关方面的大力支持。项目北侧的北二环城市主干道的建设,优化了国家重点铁路工程线路,为减少对项目的影响,政府相关投入已超过5亿元。市政府给予的相关税费和引入完善市政配套设施,都有利于降低该项目的开发成本。

    时代周报记者发现,该占地6000亩的高端高尔夫球场暨别墅项目,距离贵阳市乌当区国土局只有2公里,为何这么多年没有被查处?

    时代周报记者查阅到的《保利公园2010营销策划案》、《贵阳保利公园2010传播方案》等资料显示,高尔夫球场是保利公园2010项目销售的核心卖点。产品面向的客户群体主要是贵阳及周边城市(成都、重庆、昆明、长沙、广州)的高尔夫球友和潜在爱好者。

    保利公园2010项目的营销中心则紧挨着高尔夫球场而建。营销中心内设置有高尔夫球推杆练习器,让购房者免费体验。项目内张贴的广告、售楼书等也时时体现高尔夫球元素。

    即使按照该可行性报告给出的保守结论,保利公园2010项目税后投资收益率将达到23.4%,内部收益率达16.62%,一房地产业内人士表示,保利置业当年是以底价拿下这块用地,低廉的土地成本,显然为项目的成本控制和销售定价预留了大量的可操作空间,降低项目风险同时亦能有效地保障项目的投资回报率。

    随后,时代周报记者走访了保利2010项目。紧挨着销售中心的高尔夫球场上,正有人在挥杆打球。喷淋装置不断给草地浇水。而围绕着高尔夫球场的则是密密麻麻的尚未竣工的别墅。

    实际上,早在2004年,《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》上就明确规定,停止新的高尔夫球场审批;2006 年12月,高尔夫球场项目被列入《禁止用地项目目录》。此后,多个部委下发了超过10个“禁令”,但高尔夫球场建设依然是屡禁不止,突出表现是一些地方以乡村体育公园、休闲俱乐部、城市公园等名义建高尔夫球场。

    “保利公园卖得最快的就是最贵的别墅。整个二期的大环境很好,有山有水,而且有6个球道,一个球场至少2万平方米草坪,周围山上都是植被。预计到明年年初,二期别墅会卖完,然后就会开发第三期了,”销售人员对时代周报记者说。

    “高尔夫别墅背后,集聚的是城市财富金字塔的最顶尖消费群体。房企打造此类物业,重在构建一个‘圈子’。在同交通条件、市政配套条件下,拥有高尔夫球场的普通商品住宅,价格会高出30%。拥有高尔夫配套的别墅,价格要高出50%。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者。

    七八月份的贵阳很清爽,最高温度只有26℃上下。隐匿在山水之间的高尔夫球场,正吸引着全国的富人来此地避暑打球。

    时代周报记者实地调查时发现,保利公园2010项目占地6000亩,其中有1800亩建18洞高尔夫球场,剩余用地则围绕高尔夫球场分三期开发独栋、联排、合院及洋房等产品,目前第一期400栋别墅已经售罄,第二期别墅也已经开始销售,粗略计算该项目销售额将突破100亿元。

    然而,2010年,保利置业拿下这块地的价格仅为8.71亿元,是以底价方式竞得该地块,且竞买人只有保利置业一家公司。更加奇怪的是,这块土地被规划为“生态旅游基地、综合开发”用地,如今却被开发建设成为高尔夫球场和别墅。

    一位不愿意透露姓名的贵阳三联的职工反映,当时开发商给予的赔偿价格是2200元/平方米,政府给予赔偿价格是1773元/平方米。而当时贵阳的平均房价已经达到3000元/平方米以上。

    保利公园2010项目位于国家aaa级景区附近,原地块为农田丘陵、奶牛牧场和鱼塘,原始植被丰富、森林茂盛。修建高尔夫球场和别墅是否对于土地造成了破坏和污染?截至时代周报记者发稿前,贵阳市国土部门及环保部门未给出回应。

    尽管贵州省为欠发达省份,但是近年来,贵州的高尔夫球场建设却十分火热。

    以贵阳为中心,包括遵义、六盘水、安顺、黔南布依族苗族自治州和黔东南苗族侗族自治州,高尔夫球场的建设都如火如荼。保利公园2010就是其中在建的高尔夫球别墅项目之一。

    复旦大学房地产研究所所长蔡为民告诉时代周报记者:“2004年以后,国家就要求暂停高尔夫球场建造,在正式的规范性文件出台之前,2004年以后新建的任何高尔夫球场以及独栋别墅都是被禁止的。所谓的联排别墅、合院属于低密度别墅,打的也是擦边球。”

    该报告同时显示,如果按照独立别墅整体销售均价12000/平方米,联排别墅6000元/平方米,花园洋房4000元/平方米,小高层3600元/平方米,商业配套9000元/平方米,以及高尔夫500个会员进行测算,该项目销售收入可达818840万元。

    公开报道显示,该高尔夫球会开业已经有一年时间,目前有100余名正式会员和几十个练习场准会员客户,会籍价格为38万元。

    在交谈中,时代周报记者了解到:2011年8月,保利公园2010开售的第一批洋房几乎售罄,仅剩几套面向高尔夫球场的洋房,毛坯价7200元/平方米。别墅部分共分三期开发。2013年年初第一期别墅开售,包括独栋、联排、合院等不同类型,总价从158万元/套到980万元/套,共400套,早已售罄。目前在售的二期别墅比一期更贵,成交均价在1200万元/套,最高价格达1600万元/套。

    实际上,保利公园2010项目用地原为贵阳三联乳液有限公司奶牛场,属国有农业用地,土地使用权人为贵阳三联乳液有限公司(以下简称“贵阳三联”)。根据当时的媒体报道,该地块挂牌出让是贵阳第一宗运用“土地一级开发拆迁安置房用地模式”进行交易的。

    而销售人员提供给时代周报记者的实际销售价格为,该项目的花园洋房均价5000元/平方米,一期独栋别墅均价17000-24000元/平方米,联排别墅销售均价13000元/平方米。预计二期、三期的别墅价格还会一路走高。按照这一实际销售价格,保利公园2010的销售总额将突破100亿元。

    7月23日下午,时代周报记者以购房者身份来到保利2010项目销售中心。一位姚姓销售人员毫不避讳地向记者介绍这就是一个有高尔夫概念的别墅项目。

    另有资料显示,该项目内“保利贵州体育运动基地”是中国西南地区唯一规模达到18洞的峡谷山地运动球场。该项目离贵阳市区直线距离约7公里,距离机场约12公里,是目前贵州省内交通最便利的市区球场。

    “高尔夫球场前面九栋别墅已完工并对外营业。后面九栋别墅全都是原始森林覆盖的峡谷球场,非常漂亮。”销售人员告诉时代周报记者。

    7月24日,时代周报记者走访了贵阳市乌当区国土局法监科。法监科工作人员表示,不清楚该项目高尔夫球场的建设情况,亦未进行过相关执法行动,并以法监科沈科长到市里开会为由,拒绝了时代周报记者的采访。

    时代周报记者就此采访保利置业相关人士,但截至发稿前,并未得到其任何回应,而贵阳市国土部门则回应时代周报记者称,生态旅游基地上建高尔夫球和别墅均为违建。

    实际上,该项目也确实因为高尔夫配套而获得了巨大的溢价空间。时代周报记者拿到的一份针对保利公园2010项目的《贵阳高尔夫综合开发项目可行性报告》显示,假如该项目从2009年10月正式启动,整体开发及销售时间需要10年。在2012年即可源源不断地回笼资金,保证项目的滚动开发进程。在项目开工后第6年即可实现现金流为正,即2015年项目可实现盈利。

    从拥堵的贵阳市中心出发,向东北方向驱车20分钟,行至乌当区航天大道中段,道路宽阔而且车辆稀少。道路两边群山起伏,绿树成荫。保利公园2010项目就坐落在一片旺中带静的宝地上。

    带着这个问题,时代周报记者又采访了贵阳市国土资源市场管理处副处长孙洪。他十分肯定地告诉时代周报记者:“生态旅游体育”用地被建成高尔夫球场和独栋别墅,肯定是违法违规的。

    资料显示:保利公园2010项目规划开发成西南顶级别墅住区。项目南北纵深7公里,总占地6000亩,体育公园用地1800亩,原生态林带占了2200亩,综合绿化率78%,总建筑面积170万平方米,容积率仅为0.6 。

    时代周报记者查询保利公园2010招拍挂公告信息,显示该地块于2010年3月19日-31日举行国土土地使用权招拍挂,土地用途为生态旅游体育、酒店、文化娱乐设施及住宅用地。那么,“生态旅游体育”用地为何被建成高端高尔夫别墅项目?

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